VICIOS APARENTES Y OCULTOS EN LA LOCACIÓN DE OBRA
Dr. Daniel Enrique Butlow (*)

El acto jurídico de recepción de obra produce efectos jurídicos de importancia respecto de los cuales existen precisas normas legisladas por el Código Civil de la Nación.

Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad con lo estipulado (artículo 1647 bis, primer párrafo del Código Civil, agregado por Ley Nº17.711).

Este sistema no funciona respecto de los vicios ocultos, porque la ley señala que el principio de la liberación del empresario, con motivo de la recepción, no rige cuando la diferencia no pudo ser advertida al momento de la entrega o los defectos eran ocultos (artículo 1647 bis, segundo párrafo del Código Civil,
agregado por Ley Nº17.711).

Algunos fallos jurisprudenciales han interpretado que esta cláusula implica purgar los vicios a la sazón ostensibles (por ejemplo, C.A.R., Sala Segunda - Digesto Jurídico - Derecho patrimonial - tomo IV - página 223).

También se han asignado efectos jurídicos especiales a la toma de posesión "irregular" de la construcción por el propietario.

Se ha decidido así que la toma irregular de la posesión de la construcción, sin las reservas oportunas, impide que se consideren las deficiencias aparentes de la obra (La Ley, Tomo 113, pág. 64).

Los fallos jurisprudenciales han sido muy casuísticos en materia de vicios aparentes, habiéndose decidido que son posibles de detectar desde un primer momento, defectos tales como torcedura de la cenefa de madera en el frente, falta de terminación en nicho acondicionador de aire, puerta de entrada al baño que golpea contra el sanitario, puerta torcida en la entrada principal, falta de contramarcos en ventana, falta de bocas de luz en la cochera, falta de jabonera en el lavadero, etc. (La Ley, 1976- D - 630).

Los vicios ocultos tienen un régimen distinto. Etimológicamente, se trata de un vicio escondido o disimulado (Joan Corominas - Diccionario Etimológico de la Lengua Castellana, pág. 421).

En este caso la ley otorga un plazo de sesenta días para denunciarlo, bajo apercibimiento de caducidad. Este plazo corre a partir de su descubrimiento según lo normativizado por el artículo 1647 bis, párrafo final del Código Civil, agregado por Ley Nº17.711.

Párrafo aparte merece la discusión doctrinaria sobre la existencia de plazos
para denunciar vicios ocultos en los planos.
Si bien la cuestión no ha sido definitivamente decidida, un fallo de la Cámara Nacional Civil del 1/09/76 estableció que aún considerados vicios ocultos, los de los planos y de la construcción, una vez advertidos, debieron ser denunciados dentro del plazo previsto por el artículo 1647 bis, para que no se produjera la caducidad del derecho (La Ley, 1977-B-132).

(*) Abogado especializado en Arquitectura e Ingeniería Legal. Socio Titular de Butlow & Bustos.