EL LIBRO DEL EDIFICIO
Dr. Daniel Enrique Butlow (*)

Fernández -que siempre existirá un Fernández- acaba de acceder a la propiedad, comprando su primer departamento.

El inmueble es amplio, espacioso, bien ubicado y con finos detalles de terminación.
No obstante ello, llega el día en que se cumple la ley del P.I.O.I. (Perversión Innata de los Objetos Inanimados).

Este lunes los desagües pluviales han dejado de funcionar, los desagües cloacales se niegan a seguir siendo transitados por objetos no inodoros, la mudanza de un vecino pianista ha demostrado que las paredes no eran lo suficientemente acústicas para absorber los ruidos y el ascensor se ha negado a seguir subiendo y bajando.
Fernández, que no ha podido dormir en toda la noche, ha recurrido al título de propiedad y al Reglamento de Copropietarios. Allí no está la respuesta porque Fernández desea reclamar, desea saber quién es el culpable. En definitiva, desea precisar a quién efectuar sus reclamos y cuál es la pieza que ha permitido que todo el cúmulo de defectos recayera sobre él en una misma noche.

Si Fernández viviera en España tendría a su disposición el Libro del Edificio, una figura creada por la Ley de Ordenación de la Edificación, sancionada el 5 de Noviembre de 1999 y vigente desde el 6 de Mayo de 2000.
Por esta ley se crea una documentación que registra la historia constructiva del edificio y que debe ser entregada en forma obligatoria a todo comprador.

El artículo 7 de la L.O.E. española declara que: "Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, un acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio".

El libro mencionado se integrará, en un principio y de modo obligatorio, por los siguientes documentos:
a- El proyecto del edificio objeto de la licencia otorgada con las modificaciones practicadas durante la construcción, debidamente aprobadas.
b- Acta de recepción definitiva.
c- Certificación final de obra.
d- Relación identificativa suficiente de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, es decir del promotor y si se tratase de persona jurídica, su denominación social, clase y escritura de constitución, modificaciones esenciales y referencia registral, así como del constructor y las demás personas a las que se refiere el Capítulo III de la L.O.E.
e- Las instrucciones relativas al uso y mantenimiento del edificio, así como de sus instalaciones, de conformidad a la normativa que procede ser aplicada.

Como puede apreciarse, no todas son ventajas otorgadas a beneficio del comitente o comprador, porque la ley también impone obligaciones de mantenimiento al propietario, que de ser incumplidas, favorecerán a los agentes de la edificación que podrán invocar dichos incumplimientos de mantenimiento hasta poder quedar liberados de toda responsabilidad.

Resulta recomendable que en el Libro del Edificio no se efectúen instrucciones generales sino indicaciones puntuales sobre tejados, azoteas, cubiertas, fachadas, estructuras e instalaciones de agua, gas, luz y telecomunicaciones, determinándose incluso, cuál es la periodicidad aconsejable para proceder a su revisión y control en caso de que se desee que todo funcione correctamente.
La ley española que estamos referenciando tiene a su vez antecedentes históricos más completos y específicos. Así, en las disposiciones aplicables a la Comunidad de Madrid (artículo 13 de la Ley 2/1999 del 17 de Marzo), se prevé que en el Libro del Edificio también deben constar:

1°- Las calidades de los materiales utilizados, así como las garantías que emitan los constructores y sus proveedores o suministradores sobre la calidad de su actividad y materiales.
2°- Las normas de actuación en caso de siniestros o situaciones de emergencia que puedan producirse durante la vida del edificio.

Fernández no vive en España sino en Argentina y como aquí no son ley, estas leyes, se le recomienda transformarse en legislador.
¿Cómo hacerlo? No es tan difícil. Se trata simplemente de utilizar el artículo 1197 del Código Civil que establece que: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes, una regla a la cual deben someterse como a la ley misma".

(*) Abogado especializado en Arquitectura e Ingeniería Legal. Socio Titular de Butlow & Bustos.