ADMINISTRACIÓN DE OBRAS

 

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¿Existe la dirección de obras por administración?
No. En realidad se trata de un eufemismo que intenta contener la existencia de algún grupo de funciones que habitualmente desarrolla el director de obra, y que obviamente exceden la conocida encomienda profesional.

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¿Y cómo surgió el término, tan comúnmente usado por los profesionales?
El artículo noveno del inciso "d" del Título VIII del decreto 6964/65 de la provincia de Buenos Aires es la norma que equivocadamente menciona por primera vez al concepto. Lo hace al solo efecto de establecer un suplemento de honorarios por sobre la dirección de obra común.

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¿Por qué surge con tanta importancia el tema de la "administración de obras"?
Muchas veces y por variados motivos, el comitente desea que su profesional no solo realice el control de la fiel interpretación de los planos, sino que también se ocupe de cuestiones ajenas a esta función, pero directamente vinculadas a la construcción de la obra.

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¿Pero dónde radica la verdadera cuestión jurídico práctica del tema?
Radica en que mientras un ingeniero ha sido contratado, para proyectar o dirigir una obra, no cabe duda de que estamos en presencia de una locación, ya sea de obra o de servicios. En cambio, cuando se encomienda la tarea de "administrar" una obra, el contrato que vincula a las partes es el mandato, regido por más de 100 artículos que consagra el Código Civil de la Nación, a partir del artículo 1869.

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¿Cuándo tiene lugar el contrato de mandato?
El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a la otra poder, que esta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esa naturaleza (Art. 1869 Código Civil).

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¿Qué diferencia sustancial existe entre la dirección de obra y su administración?
El director de la obra desempeña funciones de mandatario, cuando el dueño de la obra y empresario de ésta, le confiere el poder -con o sin representación- de adquirir materiales, contratar la mano de obra, celebrar "contratos separados" de obra, etc. Dirige, pues, la obra; pero al lado de esta locación de obra (que corrientemente comprende la elaboración del proyecto), coexiste un mandato para celebrar actos jurídicos como los indicados a modo de ejemplo. Estamos, pues, ante quién actúa como administrador y como técnico. Como técnico es locador de obra intelectual (proyectista - director de obra). Como mandatario procede a la gestión de bienes que son objeto de la administración).

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¿Cómo se prueba la existencia de un mandato para administrar?
El artículo 1873 del Código Civil señala que el mandato puede ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado, por cartas y también verbalmente. El tácito resulta no solo de los hechos positivos del mandante, sino también de su inacción o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien está haciendo algo en su nombre (Art. 1874 Código Civil).

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¿Cuáles son las obligaciones del administrador mandatario?
En general cumplir con lo encomendado de buena fe, circunscribiéndose en los límites de su poder y no haciendo menos de lo que se le ha encargado. La ley señala incluso que no se consideran traspasados los límites del mandato, cuando se lo ha cumplido de una manera más ventajosa que la señalada por éste (Art. 1906 Código Civil).

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¿Qué forma adquieren los actos jurídicos que puede celebrar el administrador?
El administrador puede en ejercicio de su cargo contratar en su propio nombre (mandato oculto) o en el nombre de su mandante (Art. 1929 Código Civil). Naturalmente, las consecuencias y los efectos de su accionar serán distintos.

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¿Qué sucede si contrata en su propio nombre (por ejemplo, personal o compra de materiales)?
Si contrata en su propio nombre, es decir, si oculta el mandato, no obliga al mandante frente a terceros, además de quedar personalmente obligado frente a ellos.

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¿Y si en cambio contrata a nombre del mandante?
No queda personalmente obligado para con los terceros con quienes contrató, ni contra ellos adquiere derecho alguno personal, siempre que haya contratado de conformidad con el mandante o que el mandante, en caso contrario, hubiese ratificado el mandato (Art. 1930 Código Civil).

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¿Puede ser demandado personalmente en este último supuesto?
No. Así lo dispone el artículo 1947 del Código Civil y en el peor de los casos aún queda la disposición fijada por el artículo 1951, que establece que el mandante debe librar al mandatario de las obligaciones que hubiera contraído en su nombre, respecto de terceros, para ejecutar el mandato o proveerle las cosas o los fondos para exonerarse.

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¿Cómo se retribuye monetariamente la administración de la obra?
El mandante debe satisfacer al mandatario la retribución del servicio, y hasta indemnizarlo de las pérdidas que haya sufrido, procedentes de sus gestiones, sin falta que le fuese imputable (Artículos 1952 y 1953 del Código Civil). Aún en el supuesto de que nada se hubiere pactado al respecto, el comitente adeudará al profesional los correspondientes honorarios profesionales. La ley presume la onerosidad del mandato, cuando consista en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario y cuando consista en los trabajos propios de la profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir (Art. 1871 Código Civil).

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¿Y cuál será el importe de los honorarios adeudados por administrar una obra?
El tema escapa al Código Civil, por cuanto las provincias argentinas jamás delegaron en la Nación la facultad de determinar las remuneraciones de los profesionales que se dedicaren a efectuar administraciones de obras (Art. 121 Constitución Nacional), conservando el poder no delegado. Por lo tanto, habrá que buscar la respuesta en los aranceles profesionales.

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¿Qué establece al efecto el arancel para la jurisdicción nacional?
En la Capital Federal y lugares sujetos a su jurisdicción, si las partes no hubiesen pactado en contrario, corresponde aplicar el vigente artículo 52 inciso 3 del decreto-ley 7887/55, que establece que "por obras que se realicen por administración directa del profesional que tenga a su cargo conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano de obra, se cobrarán honorarios adicionales representativos del 10 % del costo de los trabajos que se ejecuten por ese sistema".

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A los fines de aplicar el porcentaje, ¿corresponde deducir las sumas abonadas por impuestos?
No. Deben tomarse como base la suma de todos los gastos necesarios para realizar las obras, sin disminución alguna por impuestos de cualquier naturaleza (Resolución 934/77 -8074- del Consejo Profesional de Ingeniería Civil convalidada con fecha 11/12/79 por la Junta Central de los Consejos Profesionales en su reunión ordinaria número 359) .

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Este criterio administrativo, ¿ha sido avalado judicialmente?
Sí, incluso respecto de las sumas que abona el comitente a los contratistas y proveedores en concepto de impuesto al valor agregado (Cámara Nacional Especial Civil y Comercial Sala IV, Diciembre 12/1983 en Fryd, Sergio y otro c/Inmobiliaria Delfín S.A.). (RED 19. 735 sumario 14).

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¿Qué sucede en el supuesto de que no se hubiesen realizado todas las tareas mencionadas de administración en el artículo 52 inciso 3 (Decreto-ley 7887/55), o se hubiesen realizado más?
La norma descripta funcionaría como base de cálculo para determinar el monto inferior o superior a esa escala, por disposición de lo preceptuado en el artículo tercero de la normativa arancelaria.

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¿Cuál sería la remuneración básica en la provincia de Buenos Aires?
En el estado bonaerense, por aplicación de lo dispuesto en el artículo noveno, inciso "d" del decreto 6964/65, la base de cálculo sería el 200 % del honorario correspondiente a la dirección de obra.

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¿Qué se entiende por Dirección Ejecutiva en el estado bonaerense?
Es una modalidad conceptualizada por el arancel de la provincia de Buenos Aires. Se entiende por ella, a la función que el profesional desempeña, en la oportunidad de la ejecución material de la obra -en caso de obras por administración-, en las que el profesional, con todas las responsabilidades de director y constructor, tiene a su cargo obtener y fiscalizar los materiales, mano de obra y subcontratistas (Art. 4 inciso "b" Título VIII decreto 6964/65).

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¿Cómo se encuentra retribuida la dirección ejecutiva en la provincia de Buenos Aires?
Existe un suplemento del 200 % sobre el honorario correspondiente a dirección de obra, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 9 inciso "d" de la normativa provincial