BARRIOS PRIVADOS EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Reglamentación y Retribución Profesional

Dr. Daniel Enrique Butlow*

El urbanismo es en realidad, una actividad interdisciplinaria donde las ciencias sociales, económicas, legales y técnicas se amalgaman para construir y diseñar un mundo mejor.

El fenómeno al que comúnmente llamamos ciudad, región o barrio requiere terapéuticas para su cuidado y desarrollo y en la actualidad estudios y planes para su creación y distribución.

En la Provincia de Buenos Aires y como consecuencia de la expansión urbana, el mejoramiento de las comunicaciones y las vías de acceso, se ha desarrollado una nueva forma de arquitectura que ya no sólo se refiere a la recreación sino a la calidad de vida, creándose clubes de campo y barrios cerrados regidos por normas habitualmente desconocidas en el medio legal.

La tarea de todo urbanista debe comenzar con el estudio de los problemas que presenta el núcleo urbano que se proyecta, o que existe, tal cual es, así como también el área o región donde el núcleo se encuentra engarzado.

La ley 8912 de ordenamiento territorial y uso de suelo de la provincia de Buenos Aires resultó insuficiente para reglamentar estas situaciones, por lo que el Decreto 9404/87, se ocupó de definir los clubes de campo determinando que su factibilidad se concedería en dos etapas:

A dichos fines la ley previó la entrega de determinados documentos entre los que se cuenta
1º) La aprobación de la localización por parte del municipio.
2º) El certificado de aptitud del predio otorgado por la Dirección Provincial de Hidráulica.
3º) El certificado de aprobación de la fijación y forestación del suelo otorgado por el Ministerio de Asuntos Agrarios.
4º) El certificado de prefactibilidad de provisión de Agua otorgado por el ente regulador.
5º) Plano de Anteproyecto Urbanístico sobre la base de medidas según título y/o catastro.

Aún esta normativa resultó no abarcadora de situaciones jurídicas especiales como la de los barrios cerrados, lo que llevó al Gobernador Duhalde a sancionar el Decreto 27/98 sobre este tema. Este decreto entiende por barrio cerrado a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento (art. 1º).

La implementación de un barrio cerrado está condicionado al cumplimiento de diversos requisitos entre los que se cuentan:
1).- La localización debe resultar compatible con los usos predominantes.
2).- La presentación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales.
3).- El cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro.
4).- Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento comunitario con carácter actual y futuro.
5).- Compromiso de forestación del emprendimiento y tratamiento de la red circulatoria con calle perimetral incluyendo mejorado o pavimentación. (art. 3 del decreto citado).

La normativa bonaerense requiere que el cumplimiento de los requisitos aludidos se formalicen a través de un estudio urbanístico (art.4), debiendo gestionarse la aprobación a través de la ley nacional 13.512 de Propiedad Horizontal sin vulnerar los indicadores de la ley de uso de suelo de la Provincia de Buenos Aires (art. 10 del Decreto citado).

En materia de remuneraciones profesionales por las labores intelectuales que implican estos emprendimientos y si la encomienda ha sido realizada en Capital Federal rige el decreto 7887/55 que dedica su Capítulo segundo a los honorarios profesionales por planeamiento urbano y regional. Según dicha norma quedan comprendidos dentro del estudio urbanístico, entre otros supuestos, los estudios socioeconómicos, técnicos legales o económico-financieros en relación con la vivienda, con la descentralización industrial, con un anteproyecto de ordenamiento, con un plan regulador y con un plan de urbanización (art 8 inc. 1).

El estudio urbanístico es un equivalente del croquis por proyecto y dirección de obras por lo que su etapa siguiente es el anteproyecto de ordenamiento que debe contener el informe analítico y el esquema del ordenamiento y puede desembocar en el plan regulador urbano y regional.

Estas expresiones se encuentran conceptualizadas a nivel legal en el artículo 10 del decreto 7887/55 y su remuneración se encuentra vinculada con las tasas básicas por habitante que se aplican acumulativamente y por el monto global estimativo de las obras de urbanización (arts. 10 y 12 del decreto ley citado)

Las etapas de pago de los honorarios surgirán de la forma que convengan las partes y en su defecto de la ley, que decide adjudicar al anteproyecto del plan urbanístico el 30 % total de los honorarios, el 60% a la entrega del plan regulador y el 10 % restante dentro de los 180 días de la fecha de la última entrega.

Si la encomienda del estudio urbanístico o plan regulador se realiza en la provincia de Buenos Aires la situación variará y los honorarios profesionales se regularán por el título 9º del decreto 6964/65, refrendado por ley provincial 10.405.

En este caso se prevee incluso la encomienda de asistencia técnica para la puesta en marcha y promoción de planes.

La forma de pago de los honorarios será la siguiente en materia de planes reguladores: 15% a la firma del contrato, 15 % contra entrega de informe preliminar, 25 % contra entrega del expediente correspondiente, 30 % contra entrega de los planes maestros, 15 % contra entrega de las normas de desarrollo y medios de ejecución.

En la historia del derecho siempre ha acontecido que primero suceden los problemas y luego se reglamentan los mismos.

Estamos ahora en la etapa de aplicar las reglamentaciones que aunque insuficientes gobernarán los emprendimientos y separarán lo legal de lo ilegal.

(*) Abogado especializado en arquitectura e ingeniería legal. Socio titular de Butlow y Bustos.