DIRECCION DE OBRAS POR ADMINISTRACIÓN
Dr. Daniel Enrique Butlow (*)

“La verdad como la virtud, tienen en sí mismas su más incontrastable apología; a fuerza de discutirlas y ventilarlas aparecen en todo su esplendor y brillo; si se oponen restricciones al discurso, vegetará el espíritu como la materia; el error, la mentira, la preocupación, el fanatismo y el embrutecimiento harán la divisa de los pueblos y causarán para siempre su abatimiento, su ruina y su miseria”.

Mariano Moreno
Gaceta de Buenos Aires, 21 de Junio de 1810

Empezaré por el principio... o tal vez por el final. Creo que no existe ninguna dirección de obras por administración.
Tratando de encontrar alguna explicación razonable a esta frase tan comunmente usada por los profesionales de la construcción, se me ocurre que estamos en presencia de un eufemismo que intenta contener la existencia de algún grupo de funciones que habitualmente desarrolla el director de la obra y que, obviamente, exceden a la conocida encomienda profesional.

Ahora intentaré dar razón de mis dichos, recurriendo una vez más a la letra y al espíritu del Código Civil de la Nación, que una vez más parece haberme engañado o burlado de mi infidelidad hacia él.

Iniciada la ejecución material de la obra, se hace necesario encontrar un profesional que pueda interpretar o traspasar a la realidad el lenguaje simbólico de líneas, dibujos y números con los que se han expresado los planos del proyecto.

Hace falta también, en algunos casos, una autoridad responsable de esa interpretación, ante la policía de la edificación, que además ordene y dirija las actividades de todas las personas que de una u otra forma intervendran en el proceso constructivo.

En este orden de ideas, el artículo 47 del texto arancelario nacional (Decreto-Ley 7887/55) define a la “dirección de obra” como la “función que el profesional desempeña, controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución e inclusive, el ajuste final de los mismos”.

Pero sucede que muchas veces y por variados motivos, el comitente desea que su profesional no sólo realice el control de la fiel interpretación de los planos, sino que también se ocupe de cuestiones ajenas a esta función, pero directamente vinculadas a la construcción de la obra.

El caso más común se presenta en los denominados sistemas de ejecución de obras por economía o por administración, en los que a falta de empresa constructora, el propietario se transforma en empresario de si mismo, delegando en el profesional las tareas de conseguir y fiscalizar materiales y mano de obra.

La importancia del tema que estamos considerando radica en que mientras un arquitecto o ingeniero ha sido contratado para proyectar o dirigir una obra, no caben dudas de que estamos en presencia de una locación, ya sea de obra o de servicios. La cuestión radica en saber qué tipo de contrato vincula a las partes cuando se le han encomendado las tareas de “administrar” una obra.

Adelanto mi criterio. Esta relación es un mandato y para decirlo de otra manera, se encuentra regida por más de 100 artículos que legisla el Código Civil, con carácter de ley suprema (artículos 31 y 75 inciso 12 de la Constitución Nacional), a partir del número 1869.

El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte dá a otra poder, que ésta acepta para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esta naturaleza (artículo 1869).

Como se ha señalado doctrinariamente, el director de obra desempeña funciones de mandatario cuando el dueño de la obra y empresario de ésta le confiere el poder -con o sin representación- de adquirir materiales, contratar la mano de obra, celebrar “contratos separados” de obra, etc. Dirige, pues, la obra pero, al lado de esa locación de obra que corrientemente comprende la elaboración del proyecto, coexiste un mandato para celebrar actos jurídicos como los indicados a modo de ejemplo.

Estamos ante quien actúa como administrador y como técnico. Como técnico es locador de obra intelectual (proyectista-director de obra), como mandatario procede en la gestión de bienes que son objeto de la administración.

Probablemente, al pensar en “el contrato de mandato” alguien imagine un documento formal rodeado de solemnidades y vocabularios jurídicos... Nada más alejado de la realidad.

El artículo 1873 señala que el mandato puede ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado, por cartas y también verbalmente, y ni hablar del mandato tácito que “resulta no sólo de los hechos positivos sino también de su inacción o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando
sabe que alguien está haciendo algo en su nombre”, conforme lo dispone el artículo 1874.

¿Cuáles son las obligaciones del administrador mandatario?.
En general, cumplir con lo encomendado de buena fe, circunscribiéndose en los límites de su poder y no haciendo menos de lo que se le ha encargado. La ley señala incluso que no se consideran traspasados los límites del mandato cuando se lo ha cumplido de una manera más ventajosa que la señalada por ésta (artículo 1906).

En cuanto a los actos jurídicos a celebrar (compra de materiales, contratación de obreros, etc.) el administrador puede, en ejercicio de su cargo, contratar en su propio nombre o en el del mandante (artículo 1929). Naturalmente, las consecuencias y los efectos de su accionar serán distintos.

Si contrata en su propio nombre (mandato oculto) no obliga al mandante frente a terceros, además de quedar personalmente obligado frente a ellos.

Si, en cambio, contrata en nombre del mandante, no queda personalmente obligado para con terceros con quienes contrató, ni contra ellos adquiere derecho alguno personal, siempre que haya contratado de conformidad al mandato, o que el mandante en caso contrario, hubiese ratificado el mandato (artículo 1930).

En este último supuesto, no puede ser personalmente demandado por el cumplimiento de las obligaciones asumidas (artículo 1947) y en el peor de los casos, aún queda la disposición fijada por el artículo 1951 que establece que el mandante debe librar al mandatario de las obligaciones que hubiera contraído en su nombre, respecto de terceros, para ejecutar el mandato o proveerle de las cosas o de los fondos para exonerarse.

Llega ahora la parte más dulce o más amarga de estas consideraciones -al fin y al cabo todo es de acuerdo al color del cristal-, me estoy refiriendo a la retribución por esta administración.

El mandante debe satisfacer al mandatario la retribución del servicio y hasta indemnizarlo de las pérdidas que haya sufrido, procedentes de sus gestiones, sin falta que le fuese imputable (artículos 1952 y 1953 del Código Civil).

Aún en el supuesto común de que nada hubiere pactado al respecto, el comitente adeudará al profesional los correspondientes honorarios profesionales. La ley presume la onerosidad del mandato cuando consista en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario y cuando consista en los trabajos de la profesión lucrativa del mandatario o de su modo de vida (artículo 1871).

¿Y cuál será el importe de los honorarios adeudados?.
El tema escapa al Código Civil, por cuanto las provincias argentinas jamás delegaron a la Nación la facultad
de determinar las remuneraciones de los profesionales que se dedicaren a efectuar administraciones de obras (artículo 121 Constitución Nacional), conservando por tanto, el poder no delegado. En consecuencia habrá que buscar la respuesta en los aranceles profesionales.

En la Capital Federal y lugares correspondientes a su jurisdicción, si las partes no hubieren pactado en contrario, se aplicaría el vigente artículo 52 inciso 3 del Decreto-Ley 7887/55 que establece que: “Por obras que se realicen por administración directa del profesional que tenga a su cargo conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano de obra, se cobrarán honorarios adicionales representativos del 10% del costo de los trabajos que se ejecuten por este sistema".

En el supuesto de que no se hubieren realizado todas estas tareas o se hubiere realizado más, la norma funcionaría como base de cálculo para determinar el monto inferior o superior a esa escala, por aplicación de la disposición contenida en el artículo 3, párrafo tercero de la norma arancelaria.

En la Provincia de Buenos Aires, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 9 inciso “d” del Decreto 6964/65, la base de cálculo sería 200% del honorario correspondiente a la dirección de obra.

Para finalizar, completaré el alarmante primer párrafo de este estudio, brindando
mis conclusiones:
1) Creo en la existencia de la obra, de la dirección de obra y de la administración
de una obra.
2) No creo en la existencia de una “dirección de obra por administración” como contrato de locación que tenga algún parecido con la dirección de la obra conocida por todos.
3) Aún sin ser una tarea profesional de la arquitectura, al punto tal de que podría ser desempeñada por otros profesionales (conozco la existencia de estudios de arquitectura que delegan la función de administración en manos de contadores y de contratación de gremios en mano de abogados), entiendo que arquitectos e
ingenieros se encuentren perfectamente legitimados para efectuarla siempre y cuando deseen cumplir con las obligaciones de un verdadero mandatario.
4) El cobro de esa gestión de mandatario deberá ser pactado, o en caso contrario,
será remunerado en base a lo normado por las disposiciones arancelarias de cada
jurisdicción.

(*) Abogado especializado en Arquitectura e Ingeniería Legal. Socio Titular de Butlow & Bustos.